Cuando un inversor inmobiliario presenta una solicitud de préstamo, el banco no solo considera sus ingresos. Aplica un método de cálculo preciso para evaluar su tasa de endeudamiento. El cálculo diferencial formaba parte de esos métodos, y su abandono oficial ha redistribuido las cartas entre las entidades bancarias.
Por qué el cálculo diferencial sigue siendo un tema candente tras la decisión del HCSF
El Alto Consejo de Estabilidad Financiera emitió sus recomendaciones vinculantes a partir de enero de 2022. Los bancos deben respetar un límite de tasa de endeudamiento fijado en el 35 %. Antes de esta fecha, varias entidades utilizaban el cálculo diferencial para evaluar la capacidad de préstamo de los inversores de alquiler.
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Con el método clásico, el banco suma todos los gastos de crédito y luego los divide por los ingresos totales. El cálculo diferencial funcionaba de otra manera: restaba los gastos de alquiler de los ingresos de alquiler para obtener un saldo neto. Este saldo luego modificaba el ingreso global del prestatario, sin inflar artificialmente sus gastos.
Concretamente, un inversor cuyos alquileres cubrían ampliamente las mensualidades mostraba una tasa de endeudamiento mucho más baja con el método diferencial. El método clásico, por su parte, acumula todas las mensualidades en el lado de los gastos, incluso si los alquileres recibidos las compensan. Para entender mejor el cálculo diferencial en los bancos, es necesario captar esta distinción fundamental entre compensación y suma.
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Bancos mutualistas y regionales: una lógica diferencial que persiste
Sobre el papel, la regla es la misma para todas las entidades. En la práctica, los corredores e inversores observan diferencias significativas en el análisis de los expedientes.
Las redes mutualistas mantienen un enfoque más flexible para los perfiles de inversores. Las cajas regionales del Crédit Mutuel, de las Banques Populaires, de las Caisses d’Épargne y del Crédit Agricole son citadas regularmente por los profesionales del corretaje como entidades que integran una forma de razonamiento diferencial en su estudio interno.
Esto no significa que violen las reglas del HCSF. La diferencia radica en la forma de apreciar el resto a vivir, la calidad del patrimonio locativo y la recurrencia de los ingresos de propiedad. Una caja regional que conoce el mercado local puede otorgar más peso a un alquiler percibido en una zona tensa que un banco nacional que aplica una tabla estandarizada.
Por qué esta diferencia entre bancos nacionales y regionales
Los grandes bancos nacionales centralizan sus criterios de concesión. Un analista en París trata un expediente de Burdeos con los mismos ratios que un expediente de Lille. Las cajas regionales tienen un margen de apreciación local.
¿Alguna vez has notado que dos bancos pueden dar respuestas opuestas sobre el mismo expediente? Es precisamente porque la interpretación de los ingresos de alquiler varía de una red a otra. El HCSF establece un marco, pero cada entidad conserva una latitud sobre cómo ponderar los elementos del expediente.
Tasa de endeudamiento e inversión en alquiler: lo que cambia el método clásico
Tomemos un caso simple. Un prestatario recibe un salario mensual y posee un bien de alquiler cuyo alquiler cubre la mensualidad del préstamo asociado. Con el cálculo diferencial, este bien era casi neutro en la ecuación. Con el método clásico, la mensualidad se suma íntegramente a los gastos, y el alquiler solo se considera en una fracción (a menudo después de un descuento por vacante locativa).
El paso al método clásico reduce la capacidad de préstamo de los multi-propietarios. Un inversor que podía pedir prestado para un tercer bien a veces se encuentra bloqueado en el segundo, sin que su situación financiera real haya cambiado.
- La mensualidad de cada crédito inmobiliario se cuenta en su totalidad en los gastos fijos, independientemente del alquiler percibido en contrapartida
- Los ingresos de alquiler generalmente sufren un descuento antes de ser integrados en los ingresos del prestatario
- La tasa de endeudamiento aumenta mecánicamente para los perfiles que poseen varios bienes financiados con crédito
El margen de excepción de los bancos
El HCSF permite a los bancos desviarse de los criterios para una parte limitada de su producción de crédito. Este margen de flexibilidad permite a algunas entidades aceptar expedientes que superan el umbral del 35 %, especialmente para inversores que presentan un patrimonio sólido o un resto a vivir cómodo.
Las excepciones se dirigen prioritariamente hacia la compra de residencia principal. Los inversores de alquiler solo captan una fracción, lo que refuerza el efecto de la desaparición del cálculo diferencial en sus proyectos.
Presión de los profesionales para un regreso del cálculo diferencial en crédito inmobiliario
Organizaciones de profesionales de la inversión en alquiler piden un relajamiento de las reglas del HCSF. Su principal argumento: la prohibición del cálculo diferencial frena la inversión en el parque de alquiler privado.
El razonamiento se resume en una frase: un inversor cuyos bienes se autofinancian no presenta el mismo riesgo que un hogar sobreendeudado por créditos al consumo. Tratar las dos situaciones con la misma tabla de cálculo penaliza al primero sin proteger mejor al segundo.
Algunos corredores recomiendan a los inversores priorizar las siguientes estrategias para sortear la restricción:
- Ampliar la duración del préstamo para reducir la mensualidad y mantenerse por debajo del umbral de endeudamiento
- Renegociar el seguro del prestatario para disminuir el costo global del crédito
- Estructurar el proyecto a través de una SCI o un montaje profesional, que puede escapar parcialmente al marco HCSF aplicable a los créditos al consumo
- Dirigirse a las cajas regionales que puedan utilizar su margen de excepción para perfiles de inversores
El debate sigue abierto. El HCSF no ha anunciado una revisión de sus recomendaciones en este punto, a pesar de las repetidas solicitudes del sector. Para los inversores, la elección del banco y la calidad del montaje financiero siguen siendo los dos palancas concretas para maximizar su capacidad de préstamo en el marco actual.