Wenn ein Immobilieninvestor einen Kreditantrag einreicht, schaut die Bank nicht nur auf seine Einnahmen. Sie wendet eine präzise Berechnungsmethode an, um seine Verschuldungsquote zu bewerten. Die differentielle Berechnung war Teil dieser Methoden, und ihr offizielles Aus hat die Karten zwischen den Banken neu gemischt.
Warum die differentielle Berechnung nach der Entscheidung des HCSF ein heißes Thema bleibt
Der Höhere Rat für Finanzielle Stabilität hat seine verbindlichen Empfehlungen ab Januar 2022 veröffentlicht. Die Banken müssen nun eine Obergrenze für die Verschuldungsquote von 35 % einhalten. Vor diesem Datum verwendeten mehrere Institute die differentielle Berechnung, um die Kreditfähigkeit von Mietinvestoren zu bewerten.
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Mit der klassischen Methode addiert die Bank alle Kreditbelastungen und dividiert sie dann durch die Gesamteinnahmen. Die differentielle Berechnung funktionierte anders: sie subtrahierte die Mietbelastungen von den Mieteinnahmen, um einen Nettosaldo zu erhalten. Dieser Saldo änderte dann das Gesamteinkommen des Kreditnehmers, ohne seine Belastungen künstlich zu erhöhen.
Konkret wies ein Investor, dessen Mieten die Ratenzahlungen deutlich deckten, mit der differentiellen Methode eine viel niedrigere Verschuldungsquote auf. Die klassische Methode hingegen summiert alle Ratenzahlungen auf der Belastungsseite, selbst wenn die erhaltenen Mieten diese ausgleichen. Um die differenzielle Berechnung in den Banken besser zu verstehen, muss man diesen grundlegenden Unterschied zwischen Kompensation und Addition begreifen.
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Genossenschafts- und Regionalbanken: Eine differenzielle Logik, die bestehen bleibt
Auf dem Papier gilt die Regel für alle Institute gleich. In der Praxis stellen Makler und Investoren jedoch signifikante Unterschiede in der Analyse der Anträge fest.
Die genossenschaftlichen Netzwerke behalten einen flexibleren Ansatz für Investorenprofile bei. Regionale Kassen des Crédit Mutuel, der Volksbanken, der Sparkassen und des Crédit Agricole werden von Fachleuten im Maklerwesen regelmäßig zitiert, da sie eine Form der differentiellen Überlegung in ihrer internen Prüfung integrieren.
Das bedeutet nicht, dass sie die Regeln des HCSF verletzen. Der Unterschied liegt in der Art und Weise, wie das verbleibende Einkommen, die Qualität des Mietvermögens und die Regelmäßigkeit der Mieteinnahmen bewertet werden. Eine regionale Kasse, die den lokalen Markt kennt, kann einem in einem angespannten Gebiet erzielten Mietpreis mehr Gewicht beimessen als eine nationale Bank, die eine standardisierte Tabelle anwendet.
Warum dieser Unterschied zwischen nationalen und regionalen Banken
Die großen nationalen Banken zentralisieren ihre Vergabekriterien. Ein Analyst in Paris bearbeitet einen Antrag aus Bordeaux mit denselben Kennzahlen wie einen Antrag aus Lille. Regionale Kassen haben einen Spielraum für lokale Bewertungen.
Haben Sie schon einmal bemerkt, dass zwei Banken auf denselben Antrag unterschiedliche Antworten geben können? Das liegt genau daran, dass die Interpretation der Mieteinnahmen von Netzwerk zu Netzwerk variiert. Der HCSF legt einen Rahmen fest, aber jede Institution behält sich einen Spielraum vor, wie sie die Elemente des Antrags gewichtet.
Verschuldungsquote und Mietinvestitionen: Was die klassische Methode verändert
Nehmen wir einen einfachen Fall. Ein Kreditnehmer erhält ein monatliches Gehalt und besitzt eine Mietimmobilie, deren Miete die monatliche Rate des zugehörigen Kredits deckt. Mit der differentiellen Berechnung war dieses Objekt in der Gleichung fast neutral. Mit der klassischen Methode wird die Rate vollständig zu den Belastungen addiert, und die Miete wird nur in Höhe eines Bruchteils berücksichtigt (oft nach Abzug für Leerstand).
Der Wechsel zur klassischen Methode verringert die Kreditfähigkeit von Mehrfachbesitzern. Ein Investor, der für eine dritte Immobilie Kredite aufnehmen konnte, ist manchmal auf die zweite Immobilie beschränkt, ohne dass sich seine tatsächliche finanzielle Situation geändert hat.
- Die monatliche Rate jedes Immobilienkredits wird vollständig in die festen Belastungen einbezogen, unabhängig von der Miete, die gegenübersteht
- Die Mieteinnahmen unterliegen in der Regel einem Abzug, bevor sie in die Einnahmen des Kreditnehmers integriert werden
- Die Verschuldungsquote steigt mechanisch für Profile, die mehrere kreditfinanzierte Immobilien besitzen
Der Ermessensspielraum der Banken
Der HCSF erlaubt es den Banken, von den Kriterien für einen begrenzten Teil ihrer Kreditvergabe abzuweichen. Dieser Spielraum ermöglicht es bestimmten Instituten, Anträge zu akzeptieren, die die Schwelle von 35 % überschreiten, insbesondere für Investoren mit solidem Vermögen oder einem komfortablen verbleibenden Einkommen.
Die Ausnahmen sind vorrangig auf den Kauf von Hauptwohnsitzen ausgerichtet. Mietinvestoren erhalten nur einen Bruchteil davon, was den Effekt des Wegfalls der differentiellen Berechnung auf ihre Projekte verstärkt.
Druck der Fachleute für eine Rückkehr zur differentiellen Berechnung im Immobilienkredit
Organisationen von Fachleuten im Mietinvestitionsbereich fordern eine Lockerung der Regeln des HCSF. Ihr Hauptargument: das Verbot der differentiellen Berechnung hemmt die Investitionen in den privaten Mietsektor.
Die Argumentation lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Ein Investor, dessen Immobilien sich selbst finanzieren, stellt nicht dasselbe Risiko dar wie ein Haushalt, der durch Konsumkredite überschuldet ist. Beide Situationen mit demselben Berechnungsrahmen zu behandeln, bestraft den ersten, ohne den zweiten besser zu schützen.
Einige Makler empfehlen Investoren, die folgenden Strategien zu bevorzugen, um die Einschränkung zu umgehen:
- Die Laufzeit des Kredits verlängern, um die monatliche Rate zu senken und unter die Verschuldungsgrenze zu bleiben
- Die Kreditnehmerversicherung neu verhandeln, um die Gesamtkosten des Kredits zu senken
- Das Projekt über eine SCI oder eine professionelle Struktur zu gestalten, die teilweise dem HCSF-Rahmen für Konsumkredite entkommen kann
- Regionale Kassen anvisieren, die bereit sind, ihren Ermessensspielraum für Investorenprofile zu nutzen
Die Debatte bleibt offen. Der HCSF hat keine Überarbeitung seiner Empfehlungen zu diesem Punkt angekündigt, trotz der wiederholten Forderungen aus dem Sektor. Für Investoren bleiben die Wahl der Bank und die Qualität der finanziellen Struktur die beiden konkreten Hebel, um ihre Kreditfähigkeit im aktuellen Rahmen zu maximieren.