Wanneer een vastgoedbelegger een leningaanvraag indient, kijkt de bank niet alleen naar zijn inkomsten. Ze past een nauwkeurige rekenmethode toe om zijn schuldenlast te evalueren. De differentiële berekening maakte deel uit van deze methoden, en de officiële afschaffing ervan heeft de kaarten tussen de banken herschikt.
Waarom de differentiële berekening een heet hangijzer blijft na de beslissing van de HCSF
De Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit heeft zijn bindende aanbevelingen vanaf januari 2022 uitgebracht. Banken moeten nu een schuldenlastplafond van 35 % respecteren. Voor deze datum gebruikten verschillende instellingen de differentiële berekening om de leencapaciteit van huurinvesteerders te evalueren.
Ook interessant : Welke afstand moet worden aangehouden voor de vrijgave van een garage-uitgang in Frankrijk?
Met de klassieke methode telt de bank alle kredietlasten op en deelt deze door de totale inkomsten. De differentiële berekening werkte anders: het trok de huurkosten van de huurinkomsten af om een netto saldo te verkrijgen. Dit saldo wijzigde vervolgens het totale inkomen van de lener, zonder zijn lasten kunstmatig op te blazen.
Concreet vertoonde een belegger wiens huurinkomsten ruimschoots de maandlasten dekken een veel lagere schuldenlast met de differentiële methode. De klassieke methode daarentegen telt alle maandlasten op aan de lastenkant, zelfs als de ontvangen huur deze compenseert. Om de differentiële berekening in de banken beter te begrijpen, moet men dit fundamentele onderscheid tussen compensatie en optelling begrijpen.
Lees ook : De evolutie van de verzekeringsmarkt in 2024
Onderlinge en regionale banken: een blijvende differentiële logica
Op papier is de regel voor alle instellingen hetzelfde. In de praktijk constateren makelaars en beleggers echter significante verschillen in de analyse van dossiers.
De onderlinge netwerken behouden een soepelere benadering voor investeringsprofielen. Regionale kassen van de Crédit Mutuel, de Banques Populaires, de Caisses d’Épargne en de Crédit Agricole worden regelmatig door makelaars genoemd als instellingen die een vorm van differentieel redeneren in hun interne studie integreren.
Dit betekent niet dat ze de regels van de HCSF overtreden. De nuance ligt in de manier waarop men het resterende inkomen, de kwaliteit van het huurpatrimonium en de recurrentie van de onroerend goed inkomsten waardeert. Een regionale kas die de lokale markt kent, kan meer gewicht toekennen aan een huur die in een gespannen gebied wordt ontvangen dan een nationale bank die een gestandaardiseerd beoordelingsschema toepast.
Waarom dit verschil tussen nationale en regionale banken
De grote nationale banken centraliseren hun toekenningscriteria. Een analist in Parijs behandelt een dossier uit Bordeaux met dezelfde ratio’s als een dossier uit Lille. Regionale kassen hebben een marge voor lokale waardering.
Heeft u ooit opgemerkt dat twee banken tegenstrijdige antwoorden kunnen geven op hetzelfde dossier? Dit is precies omdat de interpretatie van huurinkomsten van netwerk tot netwerk varieert. De HCSF stelt een kader vast, maar elke instelling behoudt de vrijheid om de elementen van het dossier te wegen.
Schuldenlast en huurinvestering: wat de klassieke methode verandert
Laten we een eenvoudig geval nemen. Een lener ontvangt een maandelijks salaris en bezit een huurpand waarvan de huur de maandlast van de bijbehorende lening dekt. Met de differentiële berekening was dit pand bijna neutraal in de vergelijking. Met de klassieke methode wordt de maandlast volledig opgeteld bij de lasten, en de huur wordt slechts voor een fractie in rekening gebracht (vaak na korting voor leegstand).
De overstap naar de klassieke methode vermindert de leencapaciteit van multi-eigenaren. Een belegger die voor een derde pand kon lenen, komt soms vast te zitten bij het tweede, zonder dat zijn werkelijke financiële situatie is veranderd.
- De maandlast van elke hypotheek wordt volledig meegeteld in de vaste lasten, ongeacht de huur die tegenover staat
- Huurinkomsten ondergaan meestal een korting voordat ze worden geïntegreerd in de inkomsten van de lener
- De schuldenlast stijgt mechanisch voor profielen met meerdere onroerende goederen die met een lening zijn gefinancierd
De afwijkingsmarge van de banken
De HCSF staat banken toe om af te wijken van de criteria voor een beperkt deel van hun kredietproductie. Deze flexibiliteitsmarge stelt sommige instellingen in staat om dossiers te accepteren die de drempel van 35 % overschrijden, met name voor investeerders met een solide vermogen of een comfortabel resterend inkomen.
De afwijkingen zijn in de eerste plaats gericht op de aankoop van een hoofdverblijfplaats. Huurinvesteerders krijgen slechts een fractie hiervan, wat het effect van de afschaffing van de differentiële berekening op hun projecten versterkt.
Druk van professionals voor een terugkeer van de differentiële berekening in vastgoedkredieten
Organisaties van professionals in huurinvesteringen vragen om een versoepeling van de regels van de HCSF. Hun belangrijkste argument: de verbod op de differentiële berekening remt de investeringen in de particuliere huurmarkt.
De redenering kan in één zin worden samengevat: een belegger wiens eigendommen zichzelf financieren, vormt niet hetzelfde risico als een huishouden dat overbelast is door consumptiekredieten. Beide situaties met dezelfde rekenmethode behandelen, benadeelt de eerste zonder de tweede beter te beschermen.
Sommige makelaars raden beleggers aan om de volgende strategieën te volgen om de beperking te omzeilen:
- De looptijd van de lening verlengen om de maandlast te verlagen en onder de schuldenlastdrempel te blijven
- De leningverzekering heronderhandelen om de totale kosten van de lening te verlagen
- Het project structureren via een SCI of een professionele opzet, die gedeeltelijk kan ontsnappen aan het HCSF-kader dat van toepassing is op consumptiekredieten
- Regionale kassen targeten die mogelijk hun afwijkingsmarge willen gebruiken voor investeringsprofielen
Het debat blijft open. De HCSF heeft geen herziening van zijn aanbevelingen op dit punt aangekondigd, ondanks de herhaalde verzoeken uit de sector. Voor beleggers blijven de keuze van de bank en de kwaliteit van de financiële opzet de twee concrete hefboompunten om hun leencapaciteit in het huidige kader te maximaliseren.