Quando un investitore immobiliare presenta una richiesta di prestito, la banca non valuta solo i suoi redditi. Applica un metodo di calcolo preciso per valutare il suo tasso di indebitamento. Il calcolo differenziale faceva parte di questi metodi, e il suo abbandono ufficiale ha ridistribuito le carte tra gli istituti bancari.
Perché il calcolo differenziale rimane un argomento scottante dopo la decisione dell’HCSF
Il Haut Conseil de Stabilité Financière ha emesso le sue raccomandazioni vincolanti a partire da gennaio 2022. Le banche devono ora rispettare un tetto di tasso di indebitamento fissato al 35%. Prima di questa data, diversi istituti utilizzavano il calcolo differenziale per valutare la capacità di prestito degli investitori locativi.
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Con il metodo classico, la banca somma tutte le spese di credito e poi le divide per i redditi totali. Il calcolo differenziale funzionava in modo diverso: sottraeva le spese locative dai redditi locativi per ottenere un saldo netto. Questo saldo andava poi a modificare il reddito globale del mutuatario, senza gonfiare artificialmente le sue spese.
In concreto, un investitore i cui affitti coprivano ampiamente le rate mostrava un tasso di indebitamento molto più basso con il metodo differenziale. Il metodo classico, invece, accumula tutte le rate tra le spese, anche se gli affitti percepiti le compensano. Per comprendere meglio il calcolo differenziale nelle banche, è necessario afferrare questa distinzione fondamentale tra compensazione e somma.
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Banche mutualistiche e regionali: una logica differenziale che persiste
Su carta, la regola è la stessa per tutti gli istituti. In pratica, i broker e gli investitori notano differenze significative nell’analisi dei fascicoli.
I circuiti mutualistici mantengono un approccio più flessibile per i profili degli investitori. Le casse regionali del Crédit Mutuel, delle Banche Popolari, delle Casse di Risparmio e del Crédit Agricole sono regolarmente citate dai professionisti del brokeraggio come integranti una forma di ragionamento differenziale nella loro analisi interna.
Questo non significa che violino le regole dell’HCSF. La sfumatura si gioca nel modo di valutare il resto da vivere, la qualità del patrimonio locativo e la ricorrenza dei redditi fondiari. Una cassa regionale che conosce il mercato locale può dare più peso a un affitto percepito in una zona tesa rispetto a una banca nazionale che applica una griglia standardizzata.
Perché questa differenza tra banche nazionali e regionali
Le grandi banche nazionali centralizzano i loro criteri di concessione. Un analista a Parigi tratta un fascicolo di Bordeaux con gli stessi rapporti di un fascicolo di Lille. Le casse regionali dispongono di un margine di apprezzamento locale.
Hai mai notato che due banche possono dare risposte opposte sullo stesso fascicolo? È proprio perché l’interpretazione dei redditi locativi varia da un circuito all’altro. L’HCSF fissa un quadro, ma ogni istituto conserva una latitudine su come pesare gli elementi del fascicolo.
Tasso di indebitamento e investimento locativo: cosa cambia con il metodo classico
Prendiamo un caso semplice. Un mutuatario percepisce uno stipendio mensile e possiede un bene locativo il cui affitto copre la rata del prestito associato. Con il calcolo differenziale, questo bene era quasi neutro nell’equazione. Con il metodo classico, la rata si aggiunge integralmente alle spese, e l’affitto viene considerato solo per una frazione (spesso dopo una decurtazione per vacanza locativa).
Il passaggio al metodo classico riduce la capacità di prestito dei multi-proprietari. Un investitore che poteva prendere in prestito per un terzo bene si trova a volte bloccato al secondo, senza che la sua situazione finanziaria reale sia cambiata.
- La rata di ogni prestito immobiliare è conteggiata interamente tra le spese fisse, indipendentemente dall’affitto percepito in cambio
- I redditi locativi subiscono generalmente una decurtazione prima di essere integrati nei redditi del mutuatario
- Il tasso di indebitamento aumenta meccanicamente per i profili che detengono più beni finanziati a credito
Il margine di deroga delle banche
L’HCSF consente alle banche di derogare ai criteri per una parte limitata della loro produzione di credito. Questo margine di flessibilità consente ad alcuni istituti di accettare fascicoli che superano la soglia del 35%, in particolare per investitori con un patrimonio solido o un resto da vivere confortevole.
Le deroghe sono prioritariamente indirizzate all’acquisto della residenza principale. Gli investitori locativi ne catturano solo una frazione, il che rafforza l’effetto della scomparsa del calcolo differenziale sui loro progetti.
Pressione dei professionisti per un ritorno del calcolo differenziale nel credito immobiliare
Organizzazioni di professionisti dell’investimento locativo chiedono un allentamento delle regole dell’HCSF. Il loro argomento principale: il divieto del calcolo differenziale frena l’investimento nel parco locativo privato.
Il ragionamento si riassume in una frase: un investitore i cui beni si autofinanziano non presenta lo stesso rischio di un nucleo familiare sovraindebitato da prestiti al consumo. Trattare le due situazioni con la stessa griglia di calcolo penalizza il primo senza proteggere meglio il secondo.
Alcuni broker raccomandano agli investitori di privilegiare le seguenti strategie per aggirare il vincolo:
- Allungare la durata del prestito per ridurre la rata e rimanere sotto la soglia di indebitamento
- Rinegoziare l’assicurazione del mutuatario per diminuire il costo globale del credito
- Strutturare il progetto tramite una SCI o un montaggio professionale, che può sfuggire parzialmente al quadro HCSF applicabile ai prestiti al consumo
- Mirare alle casse regionali che potrebbero utilizzare il loro margine di deroga per profili di investitori
Il dibattito rimane aperto. L’HCSF non ha annunciato una revisione delle sue raccomandazioni su questo punto, nonostante le ripetute richieste del settore. Per gli investitori, la scelta della banca e la qualità del montaggio finanziario rimangono i due leve concreti per massimizzare la loro capacità di prestito nel quadro attuale.